Zeichen dass Sie Ihr Dach reparieren müssen

Kosten für die Dachsanierung steuerlich absetzen: So geht’s

Sie möchten Ihr Dach sanieren und fragen sich, welche Kosten Sie von der Steuer absetzen können? Wir erklären Ihnen, was Sie in der Steuererklärung geltend machen können, um Geld zu sparen.

Welche Kosten der Dachsanierung sind steuerlich absetzbar?

 

Fremdnutzung oder Eigennutzung entscheiden darüber, was abgesetzt werden kann

Das Finanzamt unterscheidet streng zwischen Hausbesitzern, die vermieten (Fremdnutzung) und denen, die ihre Immobilie selbst nutzen (Eigennutzung).¹ Natürlich gibt es auch eine Variante dazwischen: Sie können beispielsweise nur einen Teil des Hauses bewohnen und den restlichen Wohnraum vermieten.

Nur bei einer kompletten Fremdnutzung können Sie alle Material- und Arbeitskosten der Dachsanierung absetzen. Bei einer teilweisen Fremdnutzung sind die Arbeitskosten und immerhin ein prozentualer Betrag der Materialkosten absetzbar. Nutzen Sie die Immobilie komplett selbst, können Sie keine Materialkosten aber einen Teil der Arbeitskosten absetzen.

Wichtiger Hinweis: Wenn Sie bereits eine staatliche Förderung von der KfW oder vom BAFA erhalten, können Sie keine Kosten für die Dachsanierung steuerlich absetzen. Daher ist eine energetische Sanierung nur dann steuerlich absetzbar, wenn Sie keine Zuschüsse beantragt haben.

Handwerkerkosten für die Dachsanierung steuerlich absetzen

Bei einer kompletten Eigennutzung schenkt Ihnen das Finanzamt einen vierstelligen Betrag. Sie können bis zu 20% der Arbeitskosten absetzen. Der Steuerbonus kann maximal 1.200 € betragen.²

Beachten Sie dabei:

  •      Dies gilt nicht für Neubauvorhaben.
  •      Sie müssen die Rechnung per Überweisung begleichen.
  •      Nur die reinen Handwerkerkosten sind absetzbar.

Auch bei Erweiterungsmaßnahmen können Sie die Arbeitskosten für die Handwerker absetzen. Dies gilt jedoch nicht für Materialkosten bei einer fremdgenutzten Wohnung.

Materialkosten für die Dachsanierung steuerlich absetzen

Dient Ihre Immobilie als Kapitalanlage und wird von Ihnen nicht selbst genutzt? Dann können Sie alle Kosten, die mit der Dachsanierung zusammenhängen von der Steuer als Werbungskosten absetzen.³ Entscheidend ist dabei, dass es sich um sogenannte Erhaltungsaufwände handelt. Darunter zählen:

  •      Dachreparaturen
  •      Neueindeckung eines Daches
  •      Umwandlung eines beschädigten Flachdaches zu einem Satteldach.⁴


Beachten Sie:
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und innerhalb von drei Jahren sanieren, dürfen die Kosten für die Haussanierung nur 15% des Kaufwertes betragen. Ansonsten behandelt das Finanzamt die Kosten für die Modernisierung wie einen Neubau und Sie können sie nicht von der Steuer absetzen.⁵

Kann man eine neue Wärmedämmung als Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen?

Zum Erhaltungsaufwand zählen alle Kosten für die laufenden Instandhaltungsarbeiten an Ihrem Haus. Aber nicht alle Kosten, die auf den ersten Blick zur Erhaltung des bestehenden Hauses dienen, können Sie absetzen. Folgende Fälle stuft das Finanzamt als Herstellungskosten ein, die nicht absetzbar sind:

  •      Das renovierte Haus ist im Ursprungszustand nicht benutzbar. Das Ergebnis wird dann als Neubau betrachtet.
  •      Durch die Sanierung haben Sie den Wohnstandard erheblich erhöht.
  •      Sie haben den Gebrauchswert erhöht, was sich an deutlich höheren Mieteinnahmen zeigt.
  •      Durch Ihre Baumaßnahmen kann das Haus deutlich länger genutzt werden.
  •      Sie schaffen durch die Sanierung zusätzlichen Wohnraum.[vi]

Eine Dachdämmung kann die Wohnqualität unterm Dach erheblich erhöhen und ist deshalb nicht immer steuerlich absetzbar.

Das bedeutet auch: Wenn Sie ein beschädigtes Flachdach zum Satteldach umbauen, ist dies für sich genommen eine Erhaltungsmaßnahme. Wenn Sie damit jedoch zusätzlich neuen Wohnraum schaffen, handelt es sich um Herstellungskosten. Diese sind dann nicht mehr sofort absetzbar, sondern können nur über mehrere Jahre abgeschrieben werden.


Asbestsanierung von der Steuer absetzen

Die Materialkosten sind bei einer Asbestsanierung in Ausnahmefällen steuerlich absetzbar.

In bestimmten Fällen können Sie nämlich auch bei kompletter Eigennutzung die Materialkosten für die Dachsanierung von der Steuer absetzen. Beispielsweise, wenn Sie mit der Dachsanierung gesundheitsgefährdende Mängel beseitigen.[vii] Dies ist bei der Asbestsanierung der Fall.

Beachten Sie dabei:

  •      Sie benötigen ein amtliches technisches Gutachten.
  •      Sie müssen die ordnungsgemäße Entsorgung nachweisen.
  •      Sie dürfen nicht bereits Ansprüche auf Schadenersatz oder Gewährleistung gegenüber Dritten haben.[viii]

Allerdings können Sie bei einer Eigennutzung nur einen Teil der Materialkosten als steuerlich absetzbar anrechnen lassen. Sie müssen als außergewöhnliche Belastung für Sie gelten.

Das Finanzamt rechnet abhängig von Ihrem Einkommen, Familienstand und der Zahl Ihrer Kinder einen Betrag aus, der Ihnen zumutbar ist. Nur der Betrag, der über diese zumutbare Belastung hinausgeht, ist absetzbar.

In folgender Tabelle erfahren Sie, wie viel Prozent Ihres Einkommens als zumutbare Belastungen gelten:[ix]

Gesamteinkommen Ohne Kinder Mit Kindern
Alleinstehend oder getrennt veranlagte Eheleute Zusammenveranlagte Eheleute 1-2 3 oder mehr
Unter 15.340 € 5 % 4 % 2 % 1 %
15.340-51.130 € 6 % 5 % 3 % 1 %
Über 51.130 € 7 % 6 % 4 % 2 %


Tipp zum Absetzen der Renovierungskosten:
Wenn Sie Renovierungskosten von der Steuer absetzen möchten, empfehlen wir eine getrennte Buchhaltung für bessere Übersichtlichkeit. Mit einem eigenen Girokonto für alles, was mit Ihrem Haus zu tun hat, haben Sie alles immer bestens im Blick.[x] Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie Mieteinnahmen haben.

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