Erhaltungsaufwand für Dachsanierung steuerlich absetzen

Erhaltungsaufwand Dachsanierung – als Vermieter profitieren Sie steuerlich

Zu den Pflichten für Vermieter zählt unter anderem die regelmäßige Dachreparatur. Doch irgendwann ist der Zeitpunkt für einen umfangreicheren Erhaltungsaufwand für die Dachsanierung erforderlich. Um diese zum Teil hohen Investitionen im Sinne von Vermietern und Mietern zu vereinfachen, unterstützt Sie der Staat finanziell. Dafür bietet er neben verschiedenen Förderprogrammen für Einzelmaßnahmen der energetischen Sanierung zusätzlich steuerliche Anreize. Die einzige Verpflichtung ist, dass die Sanierung ein Dachdecker-Fachbetrieb durchführt.

MeinDach arbeitet bundesweit mit über 2.000 geprüften Dachdecker-Meisterbetrieben zusammen und findet für Sie in Ihrer Region einen kompetenten Fachbetrieb für Ihre Dachsanierung.

Pflichten für Vermieter im Rahmen der Dachsanierung

Eine der wichtigsten Pflichten für Vermieter ist es, durch die regelmäßige Behebung von Schäden teure Folgeschäden und für den Mieter nachteilige Folgen zu verhindern. Dies ist immer dann der Fall, wenn keine Individualvereinbarung getroffen wurde. Denn im Rahmen einer solchen Vereinbarung gehen bestimmte Pflichten für Vermieter an den oder die Mieter über.

Übergang der Instandhaltungspflicht auf den Mieter

Immer wieder gibt es in Mietverträgen eine Individualvereinbarung. Sie verpflichtet Mieter zu Reparaturen an „Dach und Fach“. Dazu zählen Reparaturen an der Dachsubstanz sowie an tragenden Gebäudeteilen einschließlich der tragenden Wände mit Außenfassade. Im Gegenzug ist die vereinbarte Miete entsprechend reduziert.

Allerdings gilt diese Vereinbarung ausschließlich für Reparaturen. Ist es nicht mehr möglich, ein Dach zu reparieren oder ist die Reparatur nicht mehr wirtschaftlich, ist eine Sanierung erforderlich. In diesem Fall übernimmt der Vermieter die mit der Dachsanierung verbundenen Kosten. Allerdings gibt es für die energetische Sanierung im Dachbereich, die Sie mit einer neuen Dacheindeckung kombinieren, verschiedenste attraktive Förderprogramme des Bundes.

Während Sie sich über die verschiedenen Förderprogramme und Steuervorteile informieren, finden die Experten von MeinDach für Ihre geplante Dachsanierung einen Dachdecker-Meisterbetrieb in Ihrer Nähe.

Regelmäßige Dachreparaturen durch den Profi verhindern teure Folgeschäden

Wer auch immer laut Mietvertrag für die Instandhaltung verantwortlich ist, sollte erforderliche Reparaturen umgehend durch einen Fachmann durchführen lassen. Denn vor allem das Dach und seine einzelnen Bauelemente reagieren sensibel auf unfachmännisch durchgeführte Reparaturen. Dies gilt vor allem für jene Komponenten der Dachhaut, die direkt dem Schutz vor eindringender Feuchtigkeit oder zur Dämmung dienen.

So kommt es immer wieder vor, dass bei Reparaturversuchen im Do-it-yourself-Verfahren die Aufsparrendämmung oder die Dampfsperrbahnen beschädigt werden. Häufig führt eine nicht korrekte Begehung der Dacheindeckung zu Rissbildungen und ähnlichen Beschädigungen. Vor allem auf den ersten Blick nicht sichtbare Risse im Dachziegel ziehen ohne Reparatur oft schwere Folgeschäden nach sich.

Beauftragen Sie für Reparaturen einen deutschen Dachdecker-Meisterbetrieb in Ihrer Nähe, der neben der regelmäßigen Dachinspektion kleine Reparaturen sofort durchführt und somit teure Folgeschäden verhindert.

Die Folgen einer mangelnden Instandhaltung

Wird ein Dach nicht regelmäßig durch einen Fachmann kontrolliert und bleiben vorhandene Schäden unbeachtet, hat dies gravierende Folgen. Diese reichen von einer massiven Beschädigung der Bausubstanz bis zu Haftungsansprüchen durch herabfallende Dachziegel mit Sach- oder sogar Personenschäden.

Besonders häufig dringt durch kaum erkennbare Beschädigungen der Dachhaut Feuchtigkeit in das Innere des Gebäudes ein. Im Verlauf der Zeit vergrößert sich der ursprünglich kleine Schaden und das Mauerwerk durchfeuchtet immer mehr. Erste unschöne Wasserflecken zeigen sich an den Decken oder den Wänden. Ohne Reparatur bildet sich hinter Tapeten und Schränken Schimmel.

Das Ergebnis: Die Räume sind nur bedingt bewohnbar und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt. Zusätzlich kann er Schadenersatzansprüche stellen und bei einer nachweislichen Erkrankung durch den Schimmelbefall sogar Schmerzensgeldforderungen. Diese hohen Kosten vermeiden Sie durch eine umgehende Beseitigung kleiner Schäden.

Wenn sich kleine Schäden in kostenintensive Reparaturen verwandeln

Natürlich muss es nicht immer zu den beschriebenen gravierenden Schäden kommen. Trotzdem sind vernachlässigte Reparaturen sehr häufig die Ursache für fortgeschrittene Schäden an der gesamten Dachkonstruktion. Denn im ersten Schritt ist es vielleicht nur die Dacheindeckung, dann verliert die Wärmedämmung ihre Funktionsfähigkeit und irgendwann dringt die Feuchtigkeit bis in die hölzerne Sparrenkonstruktion durch. Plötzlich sackt das Dach ein, da die Sparren nicht mehr tragfähig sind. Die Folge sind kostenintensive Reparaturen oder sogar eine umfangreiche Dachsanierung, die Sie zwar von der Steuer absetzen können, aber vermutlich erst in 10 bis 15 Jahren erforderlich gewesen wäre.

Erste Anzeichen für Schäden im Dachbereich

Es gibt erste untrügliche Anzeichen, die für einen Schaden in der Dacheindeckung sprechen. Dabei sind es häufig tatsächlich Kleinigkeiten wie eine undichte kleine Stelle in der Flachdachabdichtung  oder feine Risse in den Dachpfannen eines Steildaches.

– Sie bemerken gebrochene oder fehlende Teile der Dacheindeckung

– feuchte Flecken an Wänden oder Decken

– Sparrenkonstruktion zeigt Wasserflecken oder feuchte Stellen

– Sie erkennen Lichteinfall im Dachbereich

Kontrollieren Sie Ihr Dach von unten sowie, wenn zugänglich, vom Dachraum regelmäßig und achten Sie auf diese Anzeichen. Vor allem nach Hagelfall, Starkregen und Stürmen sollten Sie besonders sorgfältig prüfen. Im Idealfall beauftragen Sie einen Dachdecker-Meisterbetrieb mit der regelmäßigen Dachinspektion. Alternativ übernehmen die Spezialisten von MeinDach für Sie diese Aufgabe und vermitteln Ihnen einen kompetenten deutschen Dachdecker-Meisterbetrieb in Ihrer Nähe.

Erhaltungsaufwand für Dachsanierung: Pflichten für Vermieter

Irgendwann kommt der Zeitpunkt für eine umfassende Dachsanierung, die Sie von der Steuer absetzen können und zum Teil über staatliche Förderungen finanzieren. Denn ist ein Dach in die Jahre gekommen, ist die Sanierung mittelfristig betrachtet wirtschaftlicher als die Reparaturen. Oft erfüllen diese Dächer die modernen Anforderungen an die Energieeffizienz nicht mehr und das Gebäude verliert einen hohen Anteil der produzierten Wärme über das ungedämmte Dach. Mit der Dachsanierung und der damit verbundenen Wärmedämmung ermöglichen Sie Ihren Mietern also ein modernes und energieeffizientes Wohnen.

Verschiedenste Fördermaßnahmen von Bund, Ländern und Kommunen sowie steuerliche Anreize erleichtern Ihnen die Entscheidung, den Erhaltungsaufwand der Dachsanierung in Kauf zu nehmen.

KfW-Förderung und steuerliche Vorteile für die Dachsanierung

Die Dachsanierung ist von der Steuer absetzbar. Parallel dazu minimieren

zahlreiche Förderprogramme die finanzielle Belastung. Dabei gilt für Vermieter wie für rein private Eigentümer:

– Der Erhaltungsaufwand für die Dachsanierung ist steuerlich absetzbar.

– Förderprogramme der KfW-Bank unterstützen energetische Sanierungen mit kostengünstigen Krediten und Zuschüssen.

Nur bei der steuerlichen Absetzbarkeit gibt es zwischen Vermietern und Personen, die ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen, deutliche Unterschiede.

Vermieter können die Dachsanierung von der Steuer absetzen

Kombinieren Sie für Ihre Dachsanierung die Vorteile eines KfW-Förderprogramms mit anderen Förderungen Ihres Bundeslandes oder der Kommune. Konnten Sie nur einen Teil der erforderlichen Summe über Förderungen finanzieren, können Sie den Restbetrag der Kosten für die Dachsanierung von der Steuer absetzen.

Für die steuerliche Abschreibung der Dachsanierung reduzieren Sie die angefallenen Gesamtkosten um die Summe der Fördermittel. Die Differenz setzen Sie von der Steuer ab und wählen zwischen den beiden nachfolgenden Varianten.

Abschreibung als Erhaltungsaufwendungen

Um Erhaltungsaufwendungen handelt es sich immer dann, wenn der einzige Nutzen der Dachsanierung die Wiederherstellung der ursprünglichen Funktion des Daches ist. Eine Wärmedämmung wird ebenfalls als Erhaltungsaufwendung anerkannt. Ein zusätzlicher Nutzen wie die Vergrößerung der Nutzfläche oder der Umbau eines normalen Flachdachs zur Dachterrasse zählt nicht als Erhaltungsaufwendung.

Erhaltungsaufwendungen bis zu maximal 4.000 Euro netto pro Maßnahme dürfen Sie in der Steuererklärung berücksichtigen. Beraten Sie sich diesbezüglich mit Ihrem Steuerberater, ob die Investition tatsächlich als Erhaltungsaufwendung für die Dachsanierung gilt.

Kosten für Handwerkerleistungen

Liegen die Kosten für eine Maßnahme über 4.000 Euro netto, nutzen Sie die Abschreibung über Kosten für Handwerksleistungen. Dafür teilen Sie die Investition gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre auf. Den entsprechenden Anteil berücksichtigen Sie in den Folgejahren in Ihrer Steuererklärung.

Nicht für Vermieter: 20 % Investitionskosten steuerlich absetzbar

Seit 1. Januar 2020 besteht die Möglichkeit, zwischen KfW-Förderung und steuerlicher Absetzbarkeit zu wählen. In diesem Fall entscheiden Sie sich entweder für die KfW-Förderung. Oder Sie können die Dachsanierung von der Steuer absetzen. In diesem Fall ziehen Sie in den 20 Prozent der Kosten für die Wärmedämmung über einen Zeitraum von drei Jahren von Ihrer Steuerschuld ab.

Diesen Steuervorteil können Sie jedoch nur nutzen, wenn

– die Immobilie Ihr Eigentum ist,

– Sie die Immobilie selbst nutzen und Mitnutzer keine Miete zahlen,

– das Gebäude bei Beginn der Dachsanierung mindestens 10 Jahre alt ist und

– die Sanierungsmaßnahmen bis 31.12.2029 abgeschlossen sind.

Ist ein Teil der Immobilie vermietet, dürfen Sie nur anteilige Kosten steuerlich geltend machen. Berücksichtigen Sie, dass alle Arbeiten von Fachunternehmen ausgeführt werden müssen. Eigenleistungen werden nicht berücksichtigt.

Finanzieren Sie die Dachsanierung mit einem günstigen Darlehen aus dem KfW-Förderprogramm oder einer anderen staatlichen Förderung, verzichten Sie damit auf die Steuerermäßigung in Höhe von 20 % der Investitionen. Denn eine Kombination von Steuerabzug und staatlicher Förderung ist nicht möglich.

Berücksichtigen Sie bei der Entscheidung für den Steuervorteil, dass es keine Vor- und Rückträge in andere Jahre gibt. Ist die Steuerermäßigung in einem Jahr höher, als Ihre Steuerschuld, erhalten Sie für den Restbetrag keine Gutschrift. Die Steuerlast reduziert sich nur bis zur maximalen Höhe der im laufenden Jahr anfallenden Steuer. Weitere Details zur steuerlichen Absetzbarkeit und praktische Beispiele finden Sie in unserem Ratgeber „Renovierungskosten am Dach steuerlich absetzen„.

KfW-Förderung auch für Vermieter möglich

• Erhaltungsaufwand für Dachsanierung steuerlich absetzbar
• Erhaltungsaufwand über 4.000 Euro pro Maßnahme wird als Handwerkskosten abgesetzt
• 20 % der Kosten steuerlich geltend machen: nur für Privatpersonen möglich