Eine Dachsanierung kann hohe Kosten verursachen, doch Eigentümer haben verschiedene Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu nutzen. Abhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, gibt es unterschiedliche steuerliche Absetzungsmöglichkeiten. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Maßnahmen absetzbar sind und worauf Sie achten sollten.
Zusammenfassung
- Energetische Sanierung und Handwerkerleistungen für selbstgenutzte Immobilien: Eigentümer können 20 % der Kosten für energetische Dachsanierungen (Dämmung, neue Dacheindeckung, Fenster) steuerlich geltend machen, mit einer maximalen Förderung von 40.000 €. Zusätzlich sind 20 % der Arbeitskosten für Handwerkerleistungen (max. 1.200 € jährlich) absetzbar.
- Steuerliche Absetzungsmöglichkeiten für vermietete Immobilien: Reparaturen und Erhaltungsaufwand sind sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, während Maßnahmen zur wesentlichen Verbesserung (z. B. Dachausbau) als Herstellungsaufwand über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.
- Wichtige Voraussetzungen: Rechnungen müssen Material- und Arbeitskosten getrennt ausweisen, Zahlungen dürfen nur per Überweisung erfolgen, und eine Kombination aus steuerlicher Förderung und Zuschüssen (KfW, BAFA) ist nicht möglich.
Steuerliche Absetzungsmöglichkeiten für selbstgenutzte Immobilien
Für selbstgenutzte Immobilien gibt es zwei hauptsächliche Möglichkeiten, Kosten für eine Dachsanierung steuerlich geltend zu machen:
a) Energetische Sanierungsmaßnahmen
Im Rahmen der energetischen Sanierungsförderung können Eigentümer 20 % der Kosten einer Dachsanierung steuerlich geltend machen, wenn die Maßnahme zur Verbesserung der Energieeffizienz beiträgt. Dazu gehören unter anderem:
- Dachdämmung (Aufsparrendämmung, Zwischensparrendämmung, Untersparrendämmung)
- Einbau neuer Dacheindeckungen mit verbesserter Wärmeisolierung
- Austausch alter Dachfenster gegen energieeffiziente Fenster
- Installation einer Photovoltaikanlage oder Solarthermie in Kombination mit einer Dachsanierung
Die steuerliche Förderung erfolgt über drei Jahre verteilt, mit einer maximalen Absetzung von 40.000 € pro Wohnobjekt. (Bundesfinanzministerium)
b) Handwerkerleistungen
Zusätzlich können Arbeitskosten für Handwerkerleistungen geltend gemacht werden. Dabei gilt:
- 20 % der Arbeitskosten, maximal jedoch 1.200 € pro Jahr, sind steuerlich absetzbar.
- Materialkosten sind nicht absetzbar.
- Die Rechnung muss per Überweisung beglichen werden (keine Barzahlung!).
Typische absetzbare Arbeiten sind:
- Reparatur- und Wartungsarbeiten am Dach
- Dachrinnenreinigung
- Austausch oder Abdichtung von Dachziegeln
Was tun, wenn die Obergrenze überschritten wird?
Wenn Sie für Ihre Dachsanierung höhere Lohnkosten als die oben genannten 6.000 Euro veranschlagen könne, sind diese leider steuerlich nicht geltend zu machen. Aus diesem Grund werden große Renovierungen häufig auf zwei Kalenderjahre verteilt, damit sich pro Jahr der Maximalbetrag ausnutzen lässt. Bei einer Dachsanierung ist dies in der Regel kaum möglich, da die Arbeiten in einem Zuge durchgeführt werden müssen, um die Sicherheit des Gebäudes zu gewährleisten.
Steuerliche Absetzungsmöglichkeiten für vermietete Immobilien
Eigentümer von vermieteten Immobilien können eine Dachsanierung als Werbungskosten oder Abschreibungen (AfA) geltend machen, je nach Art der Maßnahme.
a) Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar)
Werden nur Reparaturen oder Instandhaltungen durchgeführt, können die Kosten in voller Höhe im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgesetzt werden. Dazu gehören:
- Neueindeckung des Daches ohne Veränderung der Dachstruktur
- Austausch von Dachziegeln oder Dachabdichtungen
- Reparatur von Dachschäden durch Witterungseinflüsse
- Austausch oder Reparatur von Dachfenstern
b) Herstellungsaufwand (Abschreibung über mehrere Jahre)
Führt die Dachsanierung zu einer wesentlichen Verbesserung oder Veränderung der Immobilie, handelt es sich um Herstellungsaufwand. Diese Kosten sind nicht sofort absetzbar, sondern müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Dazu zählen:
- Dachausbau zur Schaffung neuer Wohnfläche
- Erhöhung des Daches zur Veränderung der Wohnraumhöhe
- Einbau neuer Dachgauben
Die Abschreibung erfolgt in der Regel über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr.
3. Wichtige Hinweise zur steuerlichen Geltendmachung
- Rechnungen müssen detailliert die Arbeitskosten und Materialkosten getrennt ausweisen.
- Nur per Überweisung gezahlte Rechnungen sind absetzbar.
- Eine Kombination aus steuerlicher Förderung und Zuschüssen (z. B. KfW oder BAFA) ist nicht möglich.
Wer eine Dachsanierung plant, sollte sich frühzeitig über mögliche steuerliche Vorteile informieren. Für selbstgenutzte Immobilien bieten sich vor allem die energetische Sanierungsförderung und die Absetzung von Handwerkerleistungen an. Bei vermieteten Immobilien kommt es darauf an, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand handelt. Eine Beratung durch einen Steuerexperten kann helfen, das Optimum aus den steuerlichen Möglichkeiten herauszuholen.
